Експертна оценка на недвижими имоти

Оценители.нет
2008 © Всички права запазени.

 

 

Оценители.нет Експертна оценка на недвижими имоти

МЕТОДИ НА ОЦЕНКА

В оценителската практика съществуват три основни подхода за определяне на Справедливата пазарна стойност (СПС) на оценявания актив: „Пазарен подход”, „Приходен подход” и „Разходен подход”, както и комбинации от тях. В рамките на всеки подход оценителите използват един или няколко метода за оценка. Най често използваните методи за експертна оценка на недвижими имоти от Оценители.нет са:

Метод на сравнителните аналози (Пазарен подход)

При този метод за оценка стойността се определя чрез пряко сравнение на оценявания имот с други подобни недвижими имоти, разположени в близост до него или в сходен ценови район, които са били оферирани, продадени или наети в рамките на шест месеца до една година от датата на експертната оценка.

Сравнителните аналози от пазара касаят единствено имоти, чиито характеристики, определящи пазарната им стойност, съответстват в максимална степен на характеристиките на оценявания имот. На базата на обстойно изследване, проверка и анализ на данните за наскоро реализирани сделки с подобни имоти, се формира оценителско мнение за стойността на оценявания обект, като се отчитат всички сходства и различия със сравняваните имоти.

Стойността, определена с помощта на този метод, отразява в максимална степен цената, която един добре информиран купувач би бил склонен да заплати за имота, въз основа на предлагането на подобни имоти в района.

Метод на капитализираните приходи (Приходен подход)

Този метод се основава на капитализация на очакваните чисти парични потоци, които биха могли да се генерират от оценявания недвижим имот по време на неговата експлоатация. При определянето на справедливата пазарна стойност на имота се изхожда от трайно реализирания чист годишен приход при условията на правилно стопанисване и поддръжка (при недвижимите имоти обикновено се изхожда от хипотезата за отдаване на имота под наем при Пълна Пазарна Стойност). Чистият годишен приход от имота се определя като от брутния доход се приспаднат следните разходи:

  • Разходи за управление
  • Разходи за застраховки
  • Разходи за поддръжка
  • Данъци и такси

При определяне на размера на месечния наем се изхожда от презумпцията за “най-доброто ползване” на имота, определено от специфичното му местоположение, неговото предназначение и възможности за развитие. Нормата за капитализация на чистия доход се определя след задълбочено проучване и анализ на пазарни свидетелства за наеми на подобни имоти, сключени в рамките на един разумен период от време преди датата на експертната оценка. Коефициентът на капитализация е в пряка зависимост от възвращаемостта на инвестицията в подобни имоти, изчислена на базата на капиталните стойности от сравнителни пазарни аналози.

Метод на амортизираните разходи на подмяна (Разходен подход)

Разходния подход се основава на схващането, че участниците на пазара свързват стойността с разходите, т.е. стойността на собствеността се получава като към настоящите разходи за изграждане на имота се прибави изчислената стойност на земята и се приспадне стойността на амортизация на имота.

Стойността на земята се изчислява отделно, на база сравнителни продажби с отчитане на съответните параметри: площ; местоположение; налична инфраструктура; градоустройствен статут и др. При имоти в региони, където няма добре развит пазар на недвижими имоти и за които липсват сравнителни продажби, се прилага така нареченият метод на Негели, отчитащ съответните характерни параметри, чрез интерполация на степенуването на различни категории, като процентно участие на стойността на земята с помощта на така наречения “Ключ на категориите по местоположение”.

Стойността на сградите и съоръженията се определя от присъщите разходи за тяхното създаване, подмяна или пазарно придобиване към датата на оценката редуцирана със съответната амортизация – физическа; функционална и икономическа. Разходите включват също така правни, данъчни, консултативни услуги по придобиване на недвижим имот, инженеринг, СМР, разходи по финансиране, както и разумна печалба на предприемача.

Разходите за построяване представляват стойността за създаване на застрояване със същата или еквивалентна функционалност при използване на настоящите стандарти, материали и часови ставки на работна ръка за един кв.м. по уедрени показатели. Стойността на СМР се базира на цени на строителни фирми работещи в района на оценяваният обект, като са взети в предвид конструкцията, годината на изграждане на обекта, физическото му състояние, вида на довършителните работи, качеството на използваните строителни материали и др.

Заявка за оценка на имот Стани партньор Спечели пари