Оценители.нет
2008 © Всички права запазени.

Оценители.нет Експертна оценка на недвижими имоти

НОВИНИ

27/07/2009

Средно 209 месечни наема изплащат едно жилище

Броят месечни наеми, с които може да се изплати покупката на имот към края на първото шестмесечие на 2009 г., е средно 209. Той намалява в сравнение с последните шест месеца на миналата година, когато е бил 237.3.

Това показват наблюденията на небанковото дружество за бизнес ипотечни кредити "Кредитекс", направени въз основа на актуални данни от оценители. Колкото по-нисък е броят на месечните наеми, с които може да се изплати направената в имота инвестиция, толкова възвращаемостта е по-висока, обясняват от компанията. Името на термина, с който се измерва възвращаемостта, е "брутен наемен множител". По правило при стойности над 200 месеца имотите се смятат за надценени.

Изводът, който правят експертите на "Кредитекс", е, че цените на жилищните имоти падат по-бързо от наемите. Това означава, че ако успеете да купите имот на добра цена, евентуалната текуща възвращаемост от инвестицията в имота - т.е. от отдаването му под наем, ще е по-висока. Средната текущата доходност при жилищните имоти в София през първите шест месеца на 2009 г. е 4.5% на годишна база, докато през последните шест месеца на миналата година е била 4.1%.

Обяснението за нарастващата доходност на жилищните имоти е, че, от една страна, липсва адекватно финансиране от кредитните институции за покупка на жилища, което дърпа цените надолу, а, от друга страна, невъзможността да закупят нов дом с кредит принуждава част от потенциалните купувачи да наемат жилища, което задържа нивото на наемите въпреки нарастващото предлагане. "През последните пет години наблюдавахме спад на доходността от инвестициите в недвижими имоти, което не беше изненада за специалистите в условията на бурно кредитиране и голямо предлагане на нови имоти на пазара. От началото на тази година вече се забелязват наченки на ръст на текущата доходност от имотите, което говори, че най-критичният момент на имотната криза може би отминава и пазарът на жилища дава първи признаци на стабилизиране", коментират от "Кредитекс".

Пример
В момента доходността от инвестиция в стандартен тристаен апартамент в "Младост" в София би изглеждала по следния начин: размерът на наема за такъв имот варира между 320 и 380 евро на месец, или между 3840 и 4560 евро годишно (в зависимост от вида и местоположението на имота). Това обаче не е чист доход за собственика. Обикновено от тази сума трябва да се покрият различни разходи (текущи и периодични) - застраховки на имота, данъци и такси, основни ремонти през определен период и да се отчетат загубите от евентуални периоди с липса на наемател. Затова чистият доход от подобен имот е с около 15% по-малък от брутния - или средно около 3570 евро на година. Ако този доход се раздели на пазарната стойност на апартамента, която е около 75 хил. евро, се получава 4.76% текуща годишна доходност от инвестицията. Тя е по-висока от миналогодишните показатели.

Източник: в."Дневник"