Експертна оценка на недвижими имоти

Оценители.нет
2008 © Всички права запазени.

 

 

Оценители.нет Експертна оценка на недвижими имоти

НОВИНИ

<< назад

28/12/2009

2010 - падането на цените на имотите ще продължи

Източник: в.Дневник  

Изгодни жилищни оферти, силна конкуренция и голямо предлагане при бизнес имотите, активизиране на инвеститорите. Такива са прогнозите за предстоящата 2010 г. на водещи компании на пазара на имоти.

Жилища
След като поевтиняха с около една трета през изминалата година, макар и с по-бавни темпове цените на жилищата ще продължат да падат и през следващата. Такива са прогнозите на почти всички участници на пазара, до които "Дневник" се допита. Умерен спад в жилищния сегмент през 2010 г., макар и с по-нисък темп, прогнозираха от българския офис на международната компания "Колиърс". Падащи цени и малък обем на сделките ни чакат минимум още половин година, коментира Полина Стойкова, оперативен директор на "Бългериън пропъртис".
Според нея възстановяването на пазара ще дойде първо с увеличаване на броя сделки, предимно на качествени имоти в София и Варна, а едва след това ще започнат да нарастват и цените на имотите. От "Колиърс" смятат, че качествените проекти ще задържат цените си, като привличат платежоспособните и взискателни клиенти. "За поскъпване на имотите обаче не можем да говорим през следващата една година, а когато това стане, цените ще се увеличават плавно, съизмеримо с нарастването на брутния вътрешен продукт", посочи Стойкова.

Необходимостта от първо или ново жилище ще бъде водещо при покупката на имот. От бранша се надяват пазарът да се раздвижи и от появата на атрактивни банкови кредити с по-ниски лихви от сегашните. Плащането на сделките само по банков път е новият фактор, който ще има влияние върху обемите през следващата година.

Ваканционни имоти
2010 г. може да се окаже ключова за бъдещето на пазара на ваканционни имоти в България, прогнозираха от "Грийн лайф", една от водещите инвестиционни компании в сектора. "Продажбите, които бяха реализирани през изминалата година, са близо 5 пъти по-малко от тези през 2008 г. Статистиката повлия психологически на намеренията на инвеститорите и повечето от тях абдикираха, като за нови проекти дори не се говори", каза Мариана Даскалова, търговски директор на "Грийн лайф".
Руските купувачи ще бъдат водещи на пазара на ваканционни имоти и през следващата година.
Такива са очакванията на инвеститорите в сектора. Руснаците търсят максимална отстъпка в цената и качество, по-високо от предлаганото на масовия пазар. Клиентите ще продължат да се блазнят от лукса и да харчат повече от предварителния си бюджет, но само в случаите, в които са убедени в сключването на най-изгодната сделка. Имаме такива примери - клиент, който обявява бюджет от 30 хил. евро, сега купи апартамент в Банско за 86 хил. евро, каза Даскалова. Според нея показателно ще бъде поведението, което купувачите ще демонстрират на изложенията за имоти през февруари и март. И най-слабите знаци на оптимизъм могат да доведат до повишена активност от страна на инвеститорите, за които настоящият момент е изключително ключов, смята Даскалова. Според нея едни ще рискуват и ще извадят нов качествен продукт, докато други ще се откажат да инвестират в този сегмент.

Офиси
Новите офис проекти, които ще бъдат завършени и пуснати в експлоатация през следващата година, ще увеличат предлагането с 261 хил. кв.м, по данни на "Фортън". Това предполага увеличение на процента на незаетите офис площи, който към третото тримесечие на 2009 г. достигна 14.7%, както и продължаващо намаляване на нивата на наемите в началото на 2010 г., коментира Сергей Койнов, изпълнителен директор на "Фортън".

Водещият мотив в търсенето на офисни площи е желанието за оптимизиране на бъдещите оперативни разходи за наем, като наемателите не са склонни да плащат разходи по местенето и довършителни работи, коментира Таня Косева-Бошова, изпълнителен директор на "Европейски търговски център". Тя не очаква цените да продължат да намаляват, защото спадът вече е изконсумиран. "Процесът е сходен като добрите новини на борсата - пазарът реагира с появата им, след което се успокоява", образно представи картината Косева. Според Владислав Кайзеров, мениджър "Офис площи" във "Фортън", "за наемателите 2010 г. е точният момент за подписване на дългосрочни договори за наем, с които да постигнат изключително изгодни средни наемни нива за срока на договора".

През следващата година ще се оформи нова бизнес локация на София по бул. "Цариградско шосе". Причината е пускането на няколко големи проекта, сред които "Полиграфия офис център", "Европейски търговски център", "Мегапарк". Така столицата все повече ще се доближава до големите градове в Европа, където качествените и големи офис проекти са концентрирани по основните булеварди. Този процес ще се развива все по-активно с изграждането на новите метростанции, прогнозира Таня Косева.

Молове
Близо 416 хил. кв.м нови търговски площи се очакват през следващата година в цялата страна, показват данните на "Фортън". "Поради големия обем нови центрове наемателите имат изключителен избор, но е необходим икономически подем, за да се възползват от силната си позиция. Големите вериги, които вече са стъпили на българския пазар, продължават експанзията си по план, но по-малките компании се борят за оцеляване и по-скоро преговарят за отстъпки в наемните нива, отколкото да търсят нови локации", коментира Димитър Киферов, мениджър "Търговски площи" във "Фортън".

Очакванията са започнатото строителство на търговски центрове да върви бавно. Промяна може да настъпи едва през второто шестмесечие на 2010 г. заради прогнозите, че Западна Европа е пред преодоляване на кризата. "Това може да мотивира водещите световни марки, които все още не присъстват на българския пазар, да преразгледат плановете си за експанзия и да се възползват от настоящите изгодни условия", каза Киферов. Първите си магазини през 2010 г. ще открият в България  Peek and Cloppenburg, испанският моден гигант Inditex с брандовете Zara, Bershka, Stradivarius, Pull and Bear, Massimo Dutti, както и магазини на Humanic, Reserved, Sephora, Gap и др.
Средните наемни нива в търговските центрове ще се запазят близо до сегашните. Разликата между София и останалите по-малки градове на страната ще остане значителна, защото кризата се отрази най-вече върху платежоспособността на потребителите в малките населени места.

Индустриални площи
Отново по данни на "Фортън" на пазара на индустриални площи през 2010 г. ще бъдат завършени няколко нови проекта с общ обем малко над 35 хил. кв.м. Въпреки слабата икономическа активност инвеститорите в този сегмент са по-оптимистично настроени за бъдещето и се очаква да започнат няколко мащабни проекта в близост до София, прогнозира Александър Танев, мениджър "Индустриални площи" в компанията. Той очаква, че ще започне агресивен pre-leasing, което ще окаже натиск върху цените на складовите площи и ще доведе до сериозно разместване на пазара в този сегмент.

Наемите за най-добрите проекти няма да надвишават 5 евро/кв.м, като средната ще се движи в диапазона от 4-4.5 евро на кв.м, прогнозира Танев. Според него проектите, чието изграждане предстои, имат възможност да са много по-гъвкави в ценово отношение заради значително намалените разходи за строителство и по тази причина за складове над 5000 кв.м, които сега се договарят и ще започнат да се строят през 2010 г., цената ще е значително под 4 евро.

В по-дългосрочен план се очаква компаниите, които са планирали изграждане на собствени складови или производствени сгради, да се пренасочат към наемане, което ще стимулира търсенето в този сектор. Причини за промяната са консервативното поведение на банките при кредитиране на проекти за изграждане на сгради, сравнително високите лихви, както и влошените бизнес резултати в условията на криза – намалени обороти и печалба. Това ще породи по-голям интерес към built-to-suit проектите (обекти по поръчка) с гарантиран дългосрочен наем.

Цената на земята за строителство ще продължи да пада. Причината е, че в България тя е два-три пъти по-скъпа в сравнение с Централна и Източна Европа, посочи Симеон Митев, управител на "Шанс 96". Той даде за пример, че ако в района на околовръстното шосе на София земята се продава за 60 евро/кв.м, то в Полша цената е 20 евро/кв.м, а в съседен Букурещ – 25-30 евро/кв.м. Най-активните компании в сегмента ще останат търговците на хранителни стоки и логистичните оператори, прогнозират от "Колиърс".

Инвестиционен пазар
През изминалата година почти нямаше инвестиционни сделки на пазара на бизнес имотите. Причината беше в липсата на купувачи. Единствената сделка, която се осъществи, беше продажбата с обратно наемане (sale-leanbаck) на офис сградата на "Еврохолд България" - "Автоюнион", на Bluehouse. Очаквам такива сделки да станат характерни за пазара през 2010 г., защото това е добра форма за осигуряване на паричен ресурс при сегашната липса на кредитиране, прогнозира Таня Косева-Бошова от "Европейски търговски център". Според нея в България има не повече от 2-3 активни чужди инвеститора, които имат ресурсите и търсят качествени офиси и търговски комплекси, но в момента няма добро предлагане на сгради, подходящи за инвестиционна продажба. Ситуацията през 2010 г. ще се промени. Собствениците на "Полиграфия офис център" и на "Мегапарк" планират да ги продадат, след като ги напълнят с наематели.

Заявка за оценка на имот Стани партньор Спечели пари